ブログ（新着記事）

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

今日付（令和６年３月２０日）の日経新聞第４２面に、相続登記と遺言についての最高裁判決の記事が掲載されていましたのでご紹介します。

相続人（養子）に相続登記を行った後、１０年以上経ってから、いとこを含む３人に遺産を等分すると書かれた遺言書が見つかった事案で、いとこらは遺言に基づき不動産の返還を求めていましたが、最高裁は時効の成立を理由に、その要求を認めませんでした。

実際には、相続登記をしてから１０年後に遺言書が見つかるといった事案はあまりないと思いますが、１０年以上経過すると、遺言書に基づく権利が消滅する可能性があるため注意が必要です。

せっかく遺言書を書いたのに、相続人がその存在を知らなかったり、遺言書が見つからなかったりすると、その意志は実現されません。

遺言書を書いた場合は、家族の誰かにその事実と保管場所を伝えておくことをお勧めします。また、故人が遺言書を残している可能性がある場合には、公証役場や法務局で遺言書の有無を確認する手続きを行うようにしてください。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

先日、日経新聞に地籍調査について気になる記事がありましたのでご紹介します。

法務局に備え付けられている地図は明治時代に作成されたものが基になっており、その正確性には問題があるため、市町村が主体となって地籍調査（国土調査）を実施し、土地の境界を正確に測量して地図の修正作業を行っています。この地籍調査は、各土地の所有者ごとに現地立会いを行い境界を確定しています。

３月９日付日経新聞第３面の記事によりますと、この境界の立会作業について、連絡しても所有者からの返答がない場合には立会いなしで境界を確定できる仕組みを整備するとのことです。

地籍調査については、農村部では実施率が高い一方、市街地では低い傾向があります。松山市では旧北条市を除けば大部分が未実施です。地籍調査が完了すれば、正確な地図が法務局に備えられ土地取引や公共事業において非常に有益なため、今後は境界確定作業のスピードアップを図り実施率を向上させる方針を採っていくようです。

（参考・土地の境界について）

地籍調査以外では、法務局が独自に地図作成作業を行い正確な地図を作成しています。地籍調査や法務局地図作成作業で正確な地図が作成されると「１４条地図」として法務局に備え付けられ、地図上で土地の境界を確認できます（注・地図から境界を確認するには専門的知識が必要です）。それ以外の地区では土地の境界が地図上では未確定ですが、測量図が備え付けられていれば土地の境界を確認できます。土地の境界が確定している土地かどうかは、法務局に備え付けられている資料から確認することができます。

詳細については、お役立ち情報の「不動産登記事項証明書・公図・各種図面の見方」のコーナーをご参照ください。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

今までは本籍地の市役所でしか戸籍謄本を取得できませんでしたが、２０２４年３月１日からは最寄りの市役所で他の市町村の戸籍謄本も取得できるようになりました。

相続登記をするためには亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が必要ですが、今までは、生まれたときは本籍地がＡ市で、結婚後に本籍地がＢ市になった場合、結婚前の戸籍はＡ市役所に行くか郵送で取り寄せをし、結婚後の戸籍についてはＢ市役所に行くか郵送で取り寄せをしなければなりませんでした。

３月１日からは、最寄りの市役所で結婚前、結婚後のすべての戸籍謄本が取得できるようになりました。

ただし、注意点として、取得できるのは、本人、配偶者（夫又は妻）、直系尊属（父、母、祖父、祖母）、直系卑属（子、孫）の戸籍に限られます。また、私たちのような専門資格者による職務上請求も利用対象外となっています。

相続登記手続の際に戸籍謄本の取得が非常に手間だったと思いますので、一部例外はありますが、今回の改正で戸籍謄本を取得する手間が軽減され、非常に便利になったと思います。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

相続登記をした後、使う予定のない土地について売却を検討される方もいらっしゃると思います。

不動産を売却した場合に利益（譲渡益）が生じた場合には、譲渡取得税（所得税、住民税）を支払う必要があります。

税金の計算の仕組みをお伝えすると、たとえば、１０００万円で土地を売った場合に、その土地を５００万円で購入していた場合は、１０００万円（売買代金）－５００万円（取得費）＝５００万円（譲渡益）となり、譲渡益５００万円に対して税金がかかります（※実際には、譲渡費用、特別控除等もあり、もう少し計算が複雑です）。

相続した土地を売却した場合には、土地の取得費は被相続人（亡くなられた方）がその土地を購入した当時の金額で計算します。

具体的には、当時の売買契約書や領収書を証明資料として、取得費を計算します。もし、そういった資料が残っていなくて取得費が分からなければ、売った金額の５％を取得費として計算します。

そうなると、先ほどの例では、１０００万円（売買代金）－５０万円（取得費・売買代金×５％）＝９５０万円（譲渡益）となり、譲渡益が高額になり、税金も高くなってしまいます。

相続登記をご依頼いただいた際に、当時の売買契約書や領収書は保管しておいてくださいとお伝えしているのですが、家を整理して不要物を処分した際に捨てた（捨てたかもしれない）という方が時々いらっしゃいますので、不動産関係の書類は誤って捨てないよう十分注意してください。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

２月１４日付の愛媛新聞にも掲載されていましたが、成年後見制度の見直しが検討されているようです。私の業務である売買登記や相続登記の際に認知症の方がいると、その人について成年後見人を選任しないと売買や遺産分割ができないのですが、成年後見人を選任するとその人が亡くなるまで成年後見人が付くことになり親族の方にとって手間や費用の面等で負担が大きいため、売買や相続を断念して認知症の方が亡くなるまで待つという選択をする方もいらっしゃいます。

今回、期間制を導入し、成年後見人を選任しても、たとえば、売買や遺産分割が終われば成年後見人が退任することができるよう検討されているようです。

期間限定で成年後見人を選任できるようになれば、売買や相続を断念していた方たちも、成年後見人を選任して手続を進めようと考えると思います。報道では民法など関連法案の改正に向けた議論を進めるとのことですので、なるべく早く法改正されるよう期待しているところです。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

私たちの業務は、時代とともに法律が改正されるため、常に新しい法律を学び対応していく必要がありますが、法律だけではなく新しい技術革新にも対応していく必要があります。

近年、ＡＩ（人工知能）により、将来、多くの仕事が奪われてしまうのではないかと言われています。実際のところ未来についてどうなるかは分かりませんが、私自身はＡＩに仕事を奪われるのではないかと恐れるのではなく、ＡＩを業務に積極的に使うことで業務の効率化を図り、また、ＡＩを味方につけてより高い次元の仕事に対応できる能力を身につけたいと考えています。

私自身、今話題のChatGPTも活用しています。生成ＡＩ（ChatGPT）は、文章の作成・要約が得意と言われています。

ちなみに、前回のブログ記事「相続登記義務化　４月１日スタートします」を、ChatGPTに要約させてみました。以下の文章が、ChatGPTの要約です。

 ＜ChatGPTによる要約＞

「４月１日から相続登記が義務化され、３年以内に登記しなければなりません。２０２７年３月３１日までに登記を完了すれば大丈夫です。過料（１０万円以下）は相続登記をしない場合にのみ課せられますが、通知書が届いてからの対応で心配する必要はありません。相続登記を怠ると相続人が増え、遺産分割が困難になる可能性があるので、速やかに登記することが重要です。」

自分で作成した文章があまりに長くなったときに要約する時間の節約のため、ChatGPTに要約させた後、手直ししてＨＰに掲載しようかと考えています。

なお、ChatGPTを使用する上での注意点としては、最新の内容については質問しても答えられないことと、時々、質問についての回答が間違っている時があることです。

※ちなみに、ChatGPTに間違っていると指摘すると、申し訳ありませんと謝った後、正しい答えを返してくれます。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

相続登記の義務化が４月１日に迫ってきて、相続登記義務化について聞かれることが多くなってきました。

今年４月１日にスタートしますが、３年以内に登記しなければならないとされていますので、２０２７年３月３１日までに相続登記を完了すれば大丈夫です。また、過料（１０万円以下）について聞かれることも多くなりましたが、いきなり過料（１０万円以下）を支払うよう通知書が届くのではなく、まず、法務局から相続登記を申請してくださいという通知書が届き、それでも相続登記をしなかった場合にのみ過料（１０万円以下）に処せられるので、過度に心配する必要はないと思います。

４月１日から相続登記が義務化されますし、相続登記をしないで放置していると相続人が亡くなり更に相続人が増えて遺産分割協議に時間がかったりまとまらなくなったりしますので、なるべく速やかに相続登記をするようにしてください。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

新聞でご覧になった方もいらっしゃると思いますが、報道によると、今国会で共同親権導入への民法改正案が提出されるとのことです。

共同親権導入といっても、すべて共同親権となるのではなく、今までどおり父又は母の単独親権とするか共同親権とするか選択することになるようです。

民法の家族法改正としては大きい改正なので、注視したいと思います。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

日頃、遺言書作成の依頼を受けて作成のお手伝いをさせていただいています。作成する遺言書の大部分は、無効になる心配がなく後のトラブル防止のため公正証書遺言を作成していますが、要望により自筆証書遺言を作成する場合もあります。自筆証書遺言を作成した場合は紛失防止のため法務局の保管制度の利用を勧めていますが、法務局の保管制度には公正証書遺言にない利点があります。

それは、遺言者が亡くなった場合に、遺言書を保管していることを通知する制度があることです。今までは、指定した１名にしか通知してもらえませんでしたが、令和５年１０月からは、３名まで指定できることとなり利便性が向上しています。自筆証書遺言を作成される場合は、紛失・改ざんを防止するためにも、なるべく法務局の保管制度を利用するようにしてください。

こんにちは。松山市の司法書士・行政書士 菊池俊幸です。

住宅購入のため登記手続をご依頼いただくことが多いのですが、住宅を購入されるお客様のほとんどの方が住宅ローンを利用されています。

住宅ローン減税（控除）について、今年入居される方は、昨年より借入限度額が引き下げになっています。

具体的には、

・長期優良住宅・低炭素住宅　５，０００万円　→　４，５００万円

・ZEH水準省エネ住宅　４，５００万円　→　３，５００万円

・省エネ基準適合住宅　４，０００万円　→　３，０００万円

・その他の住宅　３，０００万円　→　なし（※一部例外あり）

※　詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

これから家を建築予定の方で住宅ローン減税（控除）を利用予定の方は、建築会社と家の種類について検討するようにしてください。