未登記不動産の相続手続について

不動産について相続した場合は法務局へ相続登記をすることになります。

しかし、相続した不動産の中に、登記されていない不動産が存在する場合があります。

その場合の手続方法についてお知らせします。

不動産には、土地、建物の２種類があります。土地についてはすべて登記されていますが、建物については登記されていない建物が存在します。

なぜ、登記されていない建物が存在するかというと、住宅ローンを組んで建物を建てた場合には、担保（抵当権）を付けるために登記をしなければならないですが、住宅ローンを組まないで自己資金で家を建てた場合は、担保（抵当権）を付ける必要がないため、登記をしない方がいるためです（※）。

また、家の敷地内に倉庫等を建築した場合にも、本来は登記しないといけませんが、登記していない方が多数いらっしゃいます。

経験上、最近の建物は登記されていますが、４０～５０年以上前の建物に未登記建物が多いように思います。

なお、お客様に未登記建物である旨をお伝えすると、「今までずっと固定資産税を払ってきたのになぜ登記がないのでしょうか。」と聞かれることがよくあります。未登記建物であっても市役所は独自に調査し把握しているため、固定資産税はかかってきます。

※　法律上は、建物を新築し取得した場合には、１カ月以内に登記をしなければならないと規定されています。

未登記建物を登記するには、建物の種類・構造・床面積などを登録する登記「建物表題登記」をして、その後、所有者の方の名義にする登記「所有権保存登記」をする必要があります。

なお、未登記倉庫等の場合は、建物表題登記＋所有権保存登記をするのではなく、現在登記している建物の附属建物として登記をする場合があります。

未登記建物を相続した場合は、建物表題登記＋所有権保存登記をして、相続人名義の登記をするのが原則になります。

しかし、未登記建物は、古い建物の場合が多く、費用をかけて登記をするメリットがあまりありません。

建物を売る場合や建物に担保（抵当権）を付けてお金を借りる場合には、登記しなければなりませんが、そのまま使用していずれ取り壊す場合には、費用をかけて登記をしても登記費用が無駄になってしまうため、登記することはお勧めしていません。

当職の対応方法は、遺産分割協議書の中に未登記不動産の相続についても記載しておき、登記する必要（建物の売買、担保設定等）が生じた場合に、登記手続を行うという対応をとっています。

たとえば、父親名義の不動産（土地、建物）を長男が相続した場合、法務局で相続登記を行うと、その内容が法務局から市役所に通知されるため、翌年度から、長男に固定資産税の通知書が届きます。

しかし、建物について未登記だった場合、その建物については相続登記を行わないため、市役所は長男が相続したことを把握できず、翌年度以降も死亡した父親名義で固定資産税の通知書が送られてくるという不都合が生じます。

そのため、未登記建物があり相続登記をしない場合は、市役所に、「固定資産（未登録家屋）所有者変更届」（※名称は各市役所によって異なります）を提出する必要があります。

固定資産（未登録家屋）所有者変更届を提出しておけば、翌年度から、未登記建物を含め相続した土地建物のすべてについて、長男名義で固定資産税の通知書が届くため、未登記建物の固定資産税を支払い漏れしてしまう心配はなくなります。

※　当職に相続登記をご依頼いただきましたお客様につきましては、当職の方で、「固定資産（未登録家屋）所有者変更届」を作成します。

（参考）松山市ホームページ「固定資産（未登録家屋）所有者変更届」のリンクを以下に貼っておきます。